15 000, c’est le nombre d’habitants qui arrivent chaque année en Haute-Garonne et en particulier dans l’aire urbaine de Toulouse. Ce n’est donc pas un hasard si le nombre de ventes de maisons neuves a progressé de 23% en 2016 selon le Syndicat National des Aménageurs Lotisseurs (SNAL). Avec une forte hausse de la demande, le prix d’un projet de construction de maison a-t-il augmenté en Haute-Garonne ? La réponse ci-dessous.
Le prix du terrain à bâtir : variable d’ajustement du coût du projet de construction
En 2016, le prix d’achat moyen d’un terrain à bâtir en Haute-Garonne n’a augmenté que de 1%, et ce en dépit de la reprise du marché toulousain . Il est passé de 96 877€ pour 638m2 à 97 513€ pour 638m2.
Pourquoi une augmentation aussi contenue ? Le budget des acheteurs a très peu évolué et ils se rabattent vers des parcelles un peu plus petites. Ainsi, les ventes de parcelles à bâtir de 600 à 800m2 ont régressé de 1% en un an pour passer de 25 à 24% de part de ventes quand les parcelles de 400 à 600m2 ont vu leurs ventes progresser de 5% et leur part de ventes passer de 42 à 46%.
A noter que 50% des ventes de terrains à bâtir se font sous les 90 000€ (pour moins de 600m2) alors que la moyenne nationale se situe à 70%.
Quel budget d’achat maison + terrain, pour quelle localisation ?
Le prix d’une maison neuve s’évalue en fonction du type de construction (maison carrée, rectangulaire, en L, toit à simple ou à plusieurs pentes. Pour faire simple, nous raisonnerons sur une maison d’entrée de gamme à 1 200€/m2 et une maison moyen de gamme à 1 500€/m2, comme le proposent certains créateurs de maisons individuelles en Haute Garonne.
Prenons le cas d’un couple primo-accédant ayant un budget de 180 000€ et un couple ayant un budget de 280 000€. Tous deux souhaitent faire construire une maison T4 (3 chambres), le plus près possible de Toulouse.
- -Budget de 180 000€ : terrain de 612m2 à 88 000€ en moyenne sur la 3e couronne toulousain + maison T4 de 80m2 à 96 000€
- Budget de 270 000€ : terrain de 585m2 à 118 000€ en moyenne sur la 2e couronne toulousaine + maison T4 de 100m2 à 150 000€
Le premier foyer devra faire un effort financier supplémentaire, ou acheter un terrain un peu plus petit pour concrétiser son projet en 3e couronne.
Le second foyer pourra faire construire sa maison en 2e couronne, ou viser la 3e couronne pour avoir une maison avec une pièce en plus.
Le budget d’achat d’un terrain constructible est la principale variable d’ajustement : en Haute-Garonne, son prix baisse progressivement à mesure que l’on s’éloigne de Toulouse, de 174 000€ en moyenne pour les communes de la première couronne toulousaine à 69 000€ en quatrième couronne.
L’autre variable d’ajustement, et non des moindre, est le coût de construction de la maison. Nous avons donné des prix indicatifs, mais l’idéal est de se tourner des plans sur-mesure que peuvent vous proposer certains constructeurs implantés dans la région.