La garantie financière pour les agents immobiliers : à quoi sert-elle ?

Un agent immobilier est amené à réaliser des transactions pour le compte de ses mandants, qu’il s’agisse d’un achat, d’une vente ou d’une location. Afin d’exercer son métier en toute légalité, et dès lors qu’il détient des fonds, il est contraint de respecter certaines obligations, et notamment celle de contracter une garantie financière. À quoi sert cette garantie et comment l’obtenir ?

Les obligations d’un agent immobilier

Devenir agent immobilier implique de respecter quelques obligations légales et administratives, qui découlent des responsabilités endossées par ce professionnel en regard de ses clients. Ces obligations sont définies par la loi Hoguet de janvier 1970 et se définissent comme suit :

  • Pour exercer, l’agent immobilier doit être détenteur d’une carte professionnelle, délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie ;
  • Il doit travailler sous mandat : concrètement, un client lui donne l’autorisation de réaliser des démarches en son nom dans le cadre d’une transaction immobilière ;
  • Il doit souscrire une assurance en responsabilité civile ;
  • Enfin, il doit disposer d’une garantie financière.

Ce dernier point est le plus complexe : qu’est-ce que la garantie financière et à quoi sert-elle dans l’exercice du métier ? Est-elle obligatoire pour tous les agents immobiliers ?

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Le rôle de la garantie financière

La garantie financière est une forme d’assurance dont le but est de protéger l’agent immobilier dans le cadre de l’utilisation de fonds financiers. En effet, dans l’exercice de ses fonctions, le professionnel de l’immobilier est amené à manier des fonds, à savoir des sommes d’argent prodiguées par des tiers (ses mandants : propriétaires ou locataires) desquelles l’agent immobilier devient responsable. Sont concernés également les professionnels qui détiennent des effets ou des valeurs pour le compte de leurs client.

Cette garantie financière joue en cas de préjudice ayant trait à l’utilisation de ces fonds (qui n’incluent ni les rémunérations du professionnel, ni ses éventuelles commissions). De fait, elle n’est pas obligatoire : l’agent immobilier qui déclare son intention de ne garder aucun fonds, aucun effet ni aucune valeur, n’est pas contraint de se protéger à l’aide d’une telle garantie, car les risques de préjudice n’existent pas. En ce sens, la loi a changé : elle obligeait autrefois tout agent immobilier à souscrire une garantie financière ; aujourd’hui, ce n’est plus le cas.

Les contraintes liées à la garantie financière

L’obtention de la garantie financière, souscrite au choix auprès d’une compagnie d’assurance, d’une banque, d’un établissement de crédit ou de la Caisse des dépôts, s’accompagne d’obligations légales incombant au professionnel de l’immobilier :

  • Il doit affecter les fonds concernés sur un compte dédié, de sorte que ces fonds soient plus facilement traçables ;
  • Il doit tenir un registre dans lequel tous les versements sont rapportés ;
  • Il doit toujours délivrer à son client un reçu contre un dépôt de fonds.

Le montant de la garantie financière répond également à des règles : il doit être, au minimum, égal au total des montants dont l’agent immobilier est redevable. C’est-à-dire que le professionnel doit toujours être protégé à hauteur des sommes dont il est responsable. Ce montant ne peut pas être inférieur à 30 000 € durant les 2 premières années d’exercice ; au-delà de cette période, il passe à 110 000 €. Il n’y a pas de montant maximum spécifié.

Fin d’application de la garantie

La garantie financière cesse de s’appliquer en cas de cessation d’activité de l’agent immobilier, ou de fermeture de son agence, ou encore de mise en location-gérance – et ce, dans un délai de 3 jours après la publication de l’annonce légale. Un avis par lettre recommandé est alors envoyé à la préfecture ainsi qu’aux clients en attente de versements ou de remise d’argent.

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